فروز مرہ زندگی میں خرید و فروخت کے عمل سے گزرنا ایک عام بات ہے۔ اور تحفتہً اپنے کسی عزیز یا چاہنے والے کو کچھ دینا بھی مشکل نہیں۔ لیکن اگر بات ہو اپنی جائیداد میں سے کچھ حصہ دینے یا وصول کرنے کی تو اس کا طریقۂ کار صرف اتنا نہیں کہ گھر کی چابی فراہم کی اور کام ہو گیا۔ بلکہ گھر یا کوئی بھی جائیداد (جسے فراہم کی جا رہی ہو) باقاعدہ اس کے نام پر ٹرانسفر یعنی منتقل کروائی جاتی ہے۔ علاوہ ازیں، جائیداد فروخت کرنے پر بھی منتقلی کا عمل اسی طرح اہم ہے۔ جائیداد کی ایک شخص سے دوسرے شخص کے نام قانونی منتقلی کو انتقالِ جائیداد بھی کہا جاتا ہے۔ پاکستان میں عموماً لوگ جائیداد کے معاملات میں ان مراحل سے گزرتے ہیں۔ لہٰذا جائزہ لیتے ہیں کہ پاکستان میں جائیداد کی منتقلی کیسے ممکن ہے؟
جائیداد کی منتقلی کے لیے رجسٹریشن لازمی
زمین رجسٹریشن ایکٹ سن 1908 کے مطابق غیر منقولہ جائیداد کی منتقلی کے لئے اسے پہلے رجسٹر کرانا لازمی ہے۔
تمام ایسی اشیاء جو ایک جگہ سے دوسری جگہ نہ لے جائی جا سکیں غیر منقولہ جائیداد کہلاتی ہیں جیسا کہ مکان یا پھر زمین کا کوئی حصہ یا پلاٹ۔
انتقال اور رجسٹری میں کیا فرق ہے؟
رجسٹری اور انتقالِ زمین میں کوئی خاص فرق نہیں. رجسٹری بھی ملکیت کا ثبوت ہے جبکہ انتقال زمین بھی ملکیت کا ثبوت ہے۔ نیز رجسٹری کے بعد اگلا مرحلہ انتقال کا ہوتا ہے. مزید یہ کہ رجسٹری حاصل کرنے کے بعد زمین کا مالک متعلقہ پٹواری کے پاس جائے گا۔ اور وہ رجسٹری کی مصدقہ کاپی دیکھنے کے بعد آپ کے نام زمین منتقل کر دے گا۔ تاہم اس نظام کا جدید حل اب ہمارے سامنے آ چکا ہے۔
کیا پٹواری زمین کا انتقال کر سکتے ہیں؟
سالہا سال سے جاری نظام جس کے تحت عدالتوں کے باہر بیٹھے پٹواری جائیداد منتقلی اور اسٹامپ پیپر لکھنے میں معاون تھے۔ تقریبًا تین سال قبل سپریم کورٹ کی جانب سے شہری علاقوں میں پٹواریوں کے ذریعے جائیداد کی منتقلی پر پابندی عائد کر دی گئی۔ اور اسے صرف رجسٹریشن کے ذریعے منتقل کرنے کا حکم دیا گیا ہے۔ لہٰذا اب جائیداد کے معاملات کے لیے آسان حل موجود ہیں۔
جائیداد کی منتقلی کے لیے درکار ضروری دستاویزات
کسی بھی جائیداد خریدنے والے کے لیے ضروری ہے کہ اس کے پاس قانون کے تحت درکار تمام دستاویزات موجود ہوں۔
دونوں افراد کی تازہ تصاویر۔علاوہ ازیں، موجودہ مالک اور جس کے نام جائیداد منتقل کی جانی ہو۔ دونوں افراد کے شناختی کارڈز کی کاپی
فروخت کرنے والے کا اصل ٹائٹل ڈیڈ۔ یہ دستاویز فروخت کرنے والے کی ملکیت کو ظاہر کرتی ہے۔
سیلز ڈیڈ، یہ وہ اسٹامپ پیپر ہے جس پر دونوں فریقین کے باہمی دستخط ہوتے ہیں۔
فرد ملکیت ایک ایسی قانونی دستاویز ہے جو پراپرٹی رجسٹریشن آفس سے حاصل کی جا سکتی ہے۔ جس سے تصدیق ہوتی ہے کہ جائیداد فروخت کرنے والے کی ہے۔
این ڈی سی۔ نو ڈیمانڈ سرٹیفیکیٹ۔ یہ دستاویز مقامی ترقیاتی اتھارٹی کے دفتر سے حاصل ہوتا ہے جو ثابت کرتا ہے کہ مذکورہ جائیداد کے تمام واجبات ادا کیے جا چکے ہیں۔
پاکستان میں جائیداد منتقلی کا طریقہ کار
پہلا مرحلے میں سب سے پہلے جس شخص سے آپ مکان یا زمین خرید رہے ہیں وہ اس زمین کی فرد بیع نکلوائے گا۔ کیونکہ زمین کی رجسٹری کے لیے فرد بیع کا ہونا لازمی ہے۔ اس سے پتہ چلتا ہے کہ کے زمین بیچنے والا شخص ہی اصل زمین کا مالک ہے۔ اور زمین پر کسی قسم کا سٹے یا مقدمہ نہیں ہے۔ لہٰذا یاد رہے کہ ایک وقت میں ایک ہی فرد بیع نکل سکتی ہے۔
فردِ بیع کی اہمیت
فرد بیع کی نکلوانے کے بعد اگر فروخت کی جانے والی زمین کی رجسٹری نہ کروائی جائے تو وہ فرد بیع 14 روز بعد منسوخ ہو جاتی ہے. اس کے بعد زمین کی مالیت کے حساب سے ای سٹامپ پیپر نکلوائیں. فائلر اور جبکہ نان فائلر زمین کی مالیت کے حساب سے ٹیکس ادا کر کے ای سٹامپ پیپر نکلوائے گا۔ علاوہ ازیں، زرعی زمین پر ٹیکس کی شرح فیصد بھی مختلف ہوگی۔
ای سٹامپ پیپر پر فروخت کرنے والے اور خریدنے والے کا نام تحریر ہوگا۔ اس اسٹام پیپر پر زمین کا ڈی سی ریٹ لکھا ہوگا کہ کتنے روپے کی زمین فروخت کی جارہی ہے. علاوہ ازیں، اسی ای سٹامپ پیپر پر مکمل تحریر ہوگی کہ کون شخص کس کو کتنے روپے میں فروخت کر رہا ہے اور اسی طرح گواہان کے نام پتہ ہوگا۔ جس کا مقصد فروخت ہونے والے پلاٹ یا مکان کی زمین کو محفوظ بنانا ہے۔ تاکہ کوئی تیسرا شخص اس زمین پر قبضہ نہ کرلے اور رجسٹری سے پتہ چل جائے کہ کون کس زمین کا مالک ہے۔
دوسرا مرحلہ
دوسرا مرحلے میں اسٹام پیپر زمین کی مالیت کے حساب سے نکلوانے اور تحریر کروانے کے بعد مندرجہ ذیل دستاویزات لگا کر متعلقہ ضلع کے رجسٹرار کے پاس جانا ہوتا ہے۔
فرد بیع، فروخت کرنے اور خریدنے والوں کے شناختی کارڈ کی کاپی، ایف بی آر، ٹی ایم اے ٹیکس اور دیگر ٹیکس کی پیمنٹ رسید۔
رجسٹرار کے سامنے فروخت کرنے والا آپکے حق میں بیان دے گا۔ مزید یہ کہ گواہان کی فوٹو بننے اور دستخط ہونے کے بعد آپکی رجسٹری ہوگی۔
دستاویزات اور سیلز ڈیڈ سے مطمئن ہونے پر افسر لین دین کی منظوری دے گا۔ اور ڈیڈ کو رجسٹر کرے گا۔
پاکستان میں جائیداد کی آن لائن ملکیت کیسے چیک کریں
پاکستان میں آن لائن زمین کی ملکیت جاننے کے لیے آپ کو اپنے صوبے کے مطابق لینڈ ریکارڈ ویب سائٹ تک جانا ہو گا۔
مطلوبہ اراضی کا ریکارڈ تلاش کرنے کے لیے متعدد انتخاب کرنے اور مختلف شعبوں کو بھرنے کی ضرورت ہوگی۔ علاوہ ازیں،متعلقہ ضلع اور علاقہ منتخب کرنے کے بعد آپ شناختی کارڈ نمبر، نام یا پراپرٹی نمبرکے ذریعے اپنی جائیداد تلاش کر سکتےہیں۔
پاکستان میں زمین یا اراضی کے ڈیجیٹل ریکارڈ کے فوائد
روایتی طور پر کسی خاص جائیداد کی ملکیت کا ریکارڈ حاصل کرنے میں آپ کو کئی دن لگ سکتے ہیں۔ لیکن حکومت کی جانب سے نئے متعارف کرائے گئے ڈیجیٹل لینڈ ریکارڈ سسٹم تک رسائی حاصل کرنے سے آپ کو جائیداد کی ملکیت کی جانچ اور تصدیق میں صرف چند منٹ درکار ہوں گے۔
مزید براں، روایتی طریقوں کے برعکس آن لائن زمین کے ریکارڈ مفت میں چیک کیے جا سکتے ہیں۔
پنجاب میں لینڈ ریکارڈ مینجمنٹ انفارمیشن سسٹم اور سندھ میں لینڈ ایڈمنسٹریشن اینڈ ریکارڈ مینجمنٹ انفارمیشن سسٹم کے تحت آپ تمام لینڈ ریکارڈز بآسانی چیک کر سکتےہیں۔
وفات پا جانے والوں کی جائیداد کی منتقلی
وفاقی حکومت کی جانب سے وفات پا جانے والے کسی بھی پاکستانی شہری کے ورثا کو جائیداد کی قانونی طریقے سے منتقلی کے لئے آسان ترین نظام وضع کیا چکا ہے۔ جس کے تحت متوفی کے قانونی ورثا کو اب سرکاری ادارے نادرہ کی جانب سے پندرہ دن میں وراثتی سرٹیفیکیٹ کا اجراء کیا جائے گا۔ علاوہ ازیں جائیداد کی منتقلی کا عمل سالوں کے بجائے دنوں میں ممکن ہو گا۔
پاکستان میں کون جائیداد منتقل کرنے کا مجاز نہیں
جائیداد منتقلی دو افراد کے درمیان ایک قانونی معاہدہ ہوتا ہے۔ تاہم قانون کے مطابق کچھ افراد معاہدے کا حصہ نہیں بن سکتے۔
نا بالغ افراد، جن میں اٹھارہ سال سے کم عمر افراد شامل ہیں۔
کوئی ایسا شخص جسے مستقل یا عارضی ذہنی بیماری ہو۔
وہ افراد جنہیں کسی وجہ سے قانونی معاہدے پر دستخط کرنے سے روک دیا گیا ہو۔
مزید خبروں اور اپڈیٹس کیلئے وزٹ کیجئے گرانہ بلاگ۔
