ریئل اسٹیٹ میں پراپرٹی ویلیو متعدد فیکٹرز پر منحصر ہوتی ہے۔ کافی لوگ اسے محض ڈیمانڈ اینڈ سپلائی کا کھیل سمجھتے ہیں۔ جیسے پاکستان کو فی الحال دس ملین ہاؤسنگ یونٹس کی ضرورت ہے۔ ایک محتاط اندازے کے مطابق اگر آبادی کا حجم اسی تناسب سے بڑھتا رہا تو ہر سال اس تعداد میں 3 لاکھ ہاؤسنگ یونٹس کا مزید اضافہ ہوتا چلا جائیگا۔ یعنی سمجھنے میں آسانی کیلئے کہا جاسکتا ہے کہ ہاؤسنگ یونٹس تھوڑے ہیں اور رہائش اختیار کرنے کے خواہشمند زیادہ۔ لہٰذا ماہرین کے مطابق کوئی بھی پراپرٹی ہو، وقت کے ساتھ ساتھ اُس کی قیمت ہر حال میں بڑھے گی۔
اسی طرح سے بہت سے لوگ یہ سمجھتے ہیں کہ پراپرٹی کی ویلیو میں صرف اُس کی لوکیشن ہی کا کردار ہوتا ہے۔ وہ لوگ بطور دلیل یہ کہتے ہیں کہ اگر آپ ایک ڈیویلپ شدہ یعنی پلانڈ ایریا میں کسی پراپرٹی کے مالک ہیں تو ایک نسبتاً کم ڈیویلپ علاقے کے مقابلے میں آپ کی پراپرٹی کی قیمت آٹھ گنا تک زیادہ ہوگی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ کسی بھی پلانڈ کمیونٹی میں ہونے کی وجہ سے آپ کا گھر بہت سے ایسے وسائل اور سہولیات کی قربت میں ہوتا ہے جس سے غیر آباد علاقوں یا گاؤں دیہاتوں کے لوگ بہت دور ہوتے ہیں۔
آج کی تحریر اُن تمام تر فیکٹرز پر مبنی ہے کہ جن کا مکان کی مجموعی مالی لاگت پر اثر ہوسکتا ہے۔
مکان کا سائز
ریزیڈینشل ریئل اسٹیٹ میں پلاٹ سائز شاید مکان کی ویلیو کے تعین میں سب سے اہم فیکٹر ہوتا ہے۔ پاکستان میں ہاؤسنگ ڈیمانڈ دنیا میں سب سے زیادہ ہے۔ آبادی کے لحاظ سے دنیا کے اِس پانچویں بڑے مُلک میں زمین کی قیمتیں روز بہ روز بڑھتی چلی جارہی ہیں۔ گزشتہ تین سال کے پراپرٹی ٹرینڈز کا اگر بغور مطالعہ کیا جائے تو آپ پر یہ بات آشکار ہوگی کہ اب لوگ آہستہ آہستہ چھوٹے مکانات کی طرف مائل ہورہے ہیں۔ نہ صرف چھوٹے مکانات کا خیال رکھنا یعنی اُن کی صفائی ستھرائی، تزئین و آرائش کا عمل نسبتاً آسان ہوتا ہے بلکہ ان کی ری سیل ویلیو بھی زیادہ ہوتی ہے کیونکہ ریزیڈینشل ریئل اسٹیٹ کی بیشتر ڈیمانڈ مڈل کلاس افراد سی ہی آیا کرتی ہے۔
آس پاس کی سہولیات
پلانڈ کمیونٹی میں رہائش کے فوائد سے تو سب ہی آگاہ ہیں۔ ایک ترتیب یعنی مربوط پلان سے بنائے گئے گھر، کشادہ سڑکیں، یکساں ڈیزائن، اور کمرشل اور ریزیڈینشل احاطوں میں نمایاں تفریق وہ نکات ہیں جو کہ وہاں کی پراپرٹی ویلیو میں اہم کردار ادا کرتے ہیں۔ ایک پلان کے تحت تعمیر کی گئی ہاؤسنگ سوسائٹیاں دیکھنے میں ہی انتہائی بھلی اور خوبصورت لگتی ہیں۔ گھر چونکہ یکساں ڈیزائن کے ہوتے ہیں لہٰذا اُن میں لوگ من مرضی کی جمع تفریق نہیں کرسکتے۔ ایسے میں یقیناً وہ لوگ جو کہ جمالیاتی ذوق کے اظہار کو ترجیح دیتے ہیں، اُنہیں تھوڑی الجھن ضرور ہوگی کہ وہ اپنے مکان کو اپنی ہی طبیعت کے مطابق نہیں ڈھال سکتے۔ لیکن دیگر لوگ بہت سے سوچ بچار اور سرمائے کے زیاں سے بچ جاتے ہیں۔ یہاں پراپرٹی ویلیو دیگر جگہوں سے زیادہ اسی لیے ہوتی ہے کہ بنیادی ضروریات کا سامان آپ کو ایک ہی جگہ پر مل جاتا ہے، مثلاً گراسری اسٹورز، اسکول، شاپنگ سینٹرز، بینکس، ریٹیل پارکس وغیرہ ایک مخصوص احاطے میں ہی ہوتی ہیں۔ پلانڈ کمیونیٹی میں ایک امینٹی ایسی ضرور ہوتی ہے جو اُسے اسٹینڈ آؤٹ فیچر مہیا کرتی ہے۔ مثال کے طور پر کوئی لیک ویو پوائنٹ، گالف کورس، منی سینما وغیرہ۔ اس وجہ سے پلانڈ کمیونٹی کے لوگ ایک بھرپور رہائشی لائف سٹائل کے تجربے سے لطف اندوز ہوسکتے ہیں۔
لوکیشن
پراپرٹی کی قیمت کا تعین کرنے میں، کچھ لوگوں کے مطابق، لوکیشن کا کردار سب سے اہم ہے۔ ویسے اس میں کوئی دو رائے نہیں کہ لوگ کہیں بھی سرمایہ کاری کرنے سے قبل اس پراپرٹی کی لوکیشن اور آس پاس کی سہولیات کا بغور جائزہ لیتے ہیں۔ یہ پراپرٹی کہاں پر ہے، آیا یہ شہر اور تمام ضروریاتِ زندگی کے مراکز کے قریب تر ہے یا اُن سے دور، آس پاس کے علاقے آباد ہیں کہ نہیں ہیں اور آنے والے دنوں میں یہاں پر ترقیاتی منصوبوں کے کتنے آثار ہیں، یعنی ترقیاتی اداروں کی یہاں کتنی توجہ ہوگی۔ یہ وہ تمام سوال ہیں جن کا جواب اگر مثبت ہو تو پراپرٹی کی قیمت زیادہ ہوگی۔ اسی طرح سے اگر کوئی پراپرٹی شہر کے مضافاتی علاقوں میں ہے اور مرکزی علاقے میں نہیں ہے، یعنی اُس سے اسکول، کالج، اہم شاہراہیں، ہسپتال اور شاپنگ سینٹرز دور ہیں تو وہ نسبتاً سستے نرخوں میں دستیاب ہوگی۔
پراپرٹی کی کنڈیشن
قیمتوں کے تعین کے لحاظ اُس پراپرٹی کی کنڈیشن کا کردار بھی اہم ہے۔ یہاں یوز ایبل اسپیس اور ہوم سائز بھی اہم پہلو ہیں۔ کسی بھی مکان کی کنڈیشن اگر ایسی ہے کہ آپ آج قیمت کی ادائیگی کر کے کل ہی اُس میں رہائش پذیر ہوسکتے ہیں تو اس کی قیمت نسبتاً زیادہ ہوگی۔ ایسی پراپرٹی عام اصطلاح میں لیوئبل پراپرٹی کہلاتی ہے یعنی اس میں رہائش فوری طور پر اختیار کی جاسکتی ہے۔ اِس کے برعکس اگر کوئی مکان ایسا ہے کہ اس کی حالت قابلِ رہائش نہیں ہے یعنی اس میں رنويشن اور تزئین و آرائش کا کافی کام ہونا ہے تو پھر اس کی قیمت اتنی نہیں ہوگی۔
اپ گریڈیشن کا پوٹینشل
یہ ذرا تکنیکی نوعیت کا پہلو ہے جس کیلیے آپ کی دیگر تمام پوائنٹس کی نسبت ذرا زیادہ توجہ درکار ہے۔ اگر آپ ایک گھر خرید رہے ہیں اور اس گھر میں من مرضی کی اپ گریڈیشن کا پوٹینشل ہے یعنی اُس مکان کو کسی حد تک مزید بہتر بنایا جا سکتا ہے تو یہ بھی ایک اہم پہلو ہے جس کا قیمتوں کے تعین پر کافی اثر ہوتا ہے۔ اگر کسی پراپرٹی میں بہتری کی گنجائش ہی نہیں یعنی اُس میں مزید کسی تعمیر کا پوٹینشل نہیں تو خرید کنندگان اُس کی منہ مانگی قیمت ادا کرنے کو راضی نہیں ہوں گے۔ اس کے برعکس کسی پراپرٹی میں تبدیلی اور اُس پر تھوڑی بہت رقم خرچ کر کے اس کی حالت بہتر بنانے کی گنجائش ہے تو اس کی مالی ویلیو زیادہ ہوگی۔ کچھ لوگ اسی عمل کو ہاؤس فلپنگ بھی کہتے ہیں جس میں لوگ ایسی پراپرٹی خریدتے ہیں جو کہ بہترین حالت میں نہیں ہوتی۔ چونکہ ایسا گھر باقی گھروں سے کم قیمت ہوتا ہے لہٰذا سرمایہ کار یہ گھر خریدتے ہیں اور پھر اس کی نوک پلک سنوار کر اسے مارکیٹ ریٹ پر بیچ دیتے ہیں۔
مزید خبروں اور اپڈیٹس کے لیے وزٹ کیجئے گرانہ بلاگ۔
